Comment donner de la valeur pour revendre sa maison ?

Le programme gouvernemental Maprimerenov » permet à tous les propriétaires de demander une subvention non imposable jusqu’à plus de 25 000 euros pour rénover une maison et obtenir un foyer plus sain, conforme aux exigences du plan de relance et transition écologique. Les critères d’éligibilité sont assouplis car tous les français propriétaires d’une maison et d’un appartement (sous certaines conditions) sont éligibles à ces aides.

Ce programme a relancé les discussions sur la rénovation dans certains milieux (bien que, comme l’a souligné CoreLogic, il puisse simplement avancer des travaux déjà prévus).

Voici quelques questions à vous poser lorsque vous essayez de décider entre la rénovation et le déménagement – et comment ajouter de la valeur à votre maison existante.

Qu’est-ce qui donne une plus-value à une maison ?

Les observateurs du marché immobilier conseillent de mettre à jour ou de rénover les salles de bains ou les cuisines – même de petites réparations comme le remplacement d’un dosseret fissuré ou dépassé, le remplacement d’une baignoire ou l’ajout de puits de lumière peuvent être très utiles.

Pensez aux réparations faciles qui créent une première impression inestimable – une clôture réparée, une nouvelle moquette ou un nouveau revêtement de sol ou même un bon vieux désencombrement.

Mais n’oubliez pas qu’il s’agit ici de homestaging et rafraîchissement et non de rénovation pour améliorer le confort de vie au quotidien du bâti ainsi que de baisser les factures de consommation énergétique.

Facteurs à prendre en compte si vous envisagez de faire des rénovations

Dans combien de temps serez-vous à la retraite ? Quelle est la sécurité de votre emploi ? En réfléchissant bien à votre potentiel de revenus d’ici à la retraite, vous comprendrez mieux ce que vous pouvez emprunter et vous permettre. Si vous avez l’intention de rester, vous profiterez des avantages et de l’agrément des rénovations.

Avez-vous besoin de rester près de l’école ou du travail ? Si c’est le cas, rénover peut être plus intéressant pour vous que d’acheter plus loin.

Examinez attentivement la valeur de votre propriété (il existe de nombreuses calculatrices en ligne) et suivez le prix de vente de propriétés locales similaires dotées d’une chambre ou d’une salle de bains supplémentaire. Cela vous donnera une idée de la valeur ajoutée qu’une rénovation pourrait apporter à votre maison.

Soyez honnête avec vous-même quant au coût total de la rénovation. Il existe une myriade de dépenses qui ne sont pas toujours apparentes au départ. Elles peuvent inclure

• les frais d’urbanisme (le coût de l’évaluation d’un projet par le conseil municipal)
• le coût des dessins d’architecture
• les honoraires des consultants pour les déclarations d’impact sur l’environnement ou les rapports des arboriculteurs
• les coûts supplémentaires dus à une inscription au patrimoine
• la location, s’il n’est pas possible de vivre chez soi pendant la rénovation
• le coût de la protection des biens publics souterrains tels que les conduites d’eau ou d’égouts
• les coûts supplémentaires dus aux difficultés d’accès ou à d’autres limitations.

Considérez les économies possibles à long terme en améliorant l’efficacité énergétique de votre maison. Une bonne isolation, des vitrages secondaires, pompes à chaleur air/eau, des coupe-courants d’air et l’énergie solaire photovoltaïque coûtent cher au départ, mais permettent de réduire les frais de fonctionnement à long terme. Il est probable qu’avec l’augmentation des coûts de l’énergie, les maisons qui sont au moins partiellement hors réseau seront plus attrayantes et plus précieuses au fil du temps.

Et n’oubliez pas que pour certains, même avec l’aide de MaprimeRenov’, la rénovation ne sera pas rentable.

Certaines personnes âgées peuvent renoncer à la rénovation de leur maison pour mettre de l’argent de côté afin d’aider leurs enfants à accéder à la propriété.

D’autres peuvent décider qu’une rénovation potentiellement coûteuse en vaut la peine pour conserver une maison familiale dans laquelle les enfants reviendront en vieillissant. Cela peut sembler sentimental, mais l’idée de passer Noël dans la maison familiale en vaut la peine, pour certains.

Subvention et aide de MaprimeRenov’

Renseignez-vous sur les éventuels allégements fiscaux auxquels vous pourriez avoir droit si vous rénovez pour diviser la maison familiale en un espace plus petit (si vous souhaitez réduire votre taille ou améliorer l’accessibilité de votre maison, par exemple) et si vous ajoutez un appartement indépendant.

Toutefois, si cette dernière est louée, cette partie de la maison sera considérée comme génératrice de revenus. Votre « résidence principale » est généralement exonérée de l’impôt sur les plus-values au moment de la vente, mais il se peut que vous ne puissiez pas bénéficier entièrement de cette exonération si une partie de la propriété est productive de revenus.

Vous pouvez également envisager de transformer la maison familiale en duplex et, selon les lois d’urbanisme du conseil municipal, de convertir le titre en occupation double. Toutefois, ces suggestions peuvent compliquer l’éligibilité à la subvention HomeBuilder (qui semble exclure les investisseurs immobiliers, bien qu’il ne soit pas fait mention de la conversion partielle du lieu principal en une double occupation).

Dans ce cas, la meilleure solution consiste à demander conseil à un spécialiste de la fiscalité.

Facteurs à prendre en compte si vous envisagez de vendre et d’acheter ailleurs

La proximité du lieu de travail est-elle importante ? Si la pandémie de coronavirus vous a ouvert les yeux (ou ceux de votre employeur) sur le travail à distance, envisageriez-vous de déménager dans une région plus éloignée où vous pourriez vous offrir une maison plus grande ?

Discutez avec un certain nombre d’agents immobiliers et prenez l’habitude de lire la couverture médiatique du marché. Ayez une idée du prix de vente des maisons qui présentent les caractéristiques que vous souhaitez (par exemple, plus de chambres ou un parking hors voirie).

En tant qu’expert en bâtiment, je conseille aux candidats à l’accession à la propriété d’être prudents lorsqu’ils achètent une tour d’habitation neuve, en raison des risques de défauts potentiellement coûteux qui pourraient apparaître avec le temps.

Et n’oubliez pas que même si vous vendez et achetez un nouveau logement, rares sont ceux qui parviennent à trouver la maison parfaite. Vous pouvez décider de faire des rénovations quand même.

Trouvez quelqu’un qui est passé par là et demandez-lui ce qu’il ferait différemment.

Il n’y a pas de réponses faciles. Tout dépend de votre situation personnelle, de votre goût du risque et de votre capacité à évaluer les coûts relatifs de chaque option.

Parlez à un conseiller financier, à un comptable, à des agents immobiliers, à des constructeurs, à des architectes et à d’autres personnes qui sont passées par chaque processus et demandez-leur ce qu’ils feraient différemment la prochaine fois.